最近的楼市颇不宁静。
继8月底15个三四线城市出台调控措施引发热议（详见 《 真相了！房地产不是冷，而是背地里在“发烧”》 ），上周末，8个省会城市又密集加码限售政策，包括 石家庄、南宁、重庆、南昌、贵阳、西安、长沙、武汉 。
新华社的总结一针见血，“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里。”
那么，这轮楼市调控加码，是强弩之末的绝唱，还是新的信号？
无论是限售、限贷还是限购等等，能否遏制暗流涌动的购房需求，尚待观察。但有一点几乎可以确定：在国庆黄金周到来之前，通过限售等措施向市场释放信号，避免国庆黄金周市场继续升温。
如果眼光放得更长远一点，你会发现，此轮调控不同于历史上任何一次，习惯等待调松绑的人们可能会被“打脸”，如今再也不是炒房的好时候，而开发商的传统致富模式也即将被终结。
作为一个地产自媒体人，在后台最经常被问的问题，是如何买房最赚钱，以及现在还是不是炒房的好时候。
也因为做自媒体，地产江湖经常会泛起一些大神的故事，真假不知道，但是结论大多数在说一些一夜暴富的答案。
那今天和大家大概聊聊我的观点，当然我的态度已经放在标题里了，至于我的逻辑，大概是这样的过程。
首先我先声明，我对炒房或者炒房客没有任何偏激的观点，我不喜欢这种行为，但是没有一点看不起，都是个人的抉择，而且不违法的前提下任何人的做法都值得尊重。
房子永远有炒的价值？
那什么是炒房呢？我们先来明白一个观点，你买了一套房，价格涨了，这种行为断然不能算炒房，因为你没有利用价差为自己获利，甚至某种程度上连投资这种行为都算不上。
因为你只有一套房子很大程度上就是刚需，哪怕现在不住以后你买了换一套自己住的也算是刚需。所以说实话我挺看不起就买了一套两套房子，看后盯着中介门口的数字自嗨很久，对外吹嘘自己投资眼光如何好的那一群人。
那炒房，或者我们叫投资房产， 应该是完成低价买进然后高价卖出的这么一种行为 ，实实在在为自己创造收益的模式。
好，当我们明白炒房的行为后，我们再来看一个重要环节，就是趋势。
这一点前提希望所有人都务必明确，但凡能够快速致富的，一定是跟随了社会某一股快速上升的红利或某一股趋势，而并非自己创造了一种技能。
任何的投资成功，都是因为押对趋势， 炒房在过去的成功，九成九都是因为过去房地产快速发展的周期 ，换句话来说只要他们做了这个决策，就可以跟上红利，自己的一些技巧或者策略说实话都是可有可无的。
过去房地产确实就是特别适合用来做投资或者说炒的标的。
理由也非常简单，首先这个行业在快速发展，价格一直保持上涨，另外因为增加了可以贷款的环节，某种程度上就促成了以小博大的可能，另外一个环节为了鼓励刚需购买给予房产比较低的利率，某种程度上也降低了炒房客的现金流要求。
再加上房产漫长的产业链使得政策角度会抹平很大的风险，所以但凡有点金融角度思维的个体都会认为这会是一个非常好的投资载体。
这个逻辑在目前来看没有错，但是行业中有一种观点是，这个逻辑没错，而且在未来永远不会改变。
针对这个观点他们会举很多例子，比如土地财政，比如gdp保障，比如刚需踊跃等等等等。
所以就有结论认为房子永远有炒的价值。
楼市没有轻而易举解绑的可能
但是今天想和大家分享的，恰恰就是我对地产行业趋势的判断。
我前几天推送的一篇文章里面有说到，过去房地产趋势可以一直如虹，有一个很大的症结就是在于， 房子的资产身份和居住身份一直分不开 ，所以导致每次想要调控房子资产价格的时候， 到最后都是居住身份的需求顶不住压力，又涌入楼市，导致楼市调控很难持续 。
而如今我们看到楼市调控的同时跟进了一步租售同权，这个维度就很大程度把房子的身份区分得更加彻底，对于居住属性未来用户可以选择的面更多了。
这样的调控模式一来更加丰富的解决了用户的需求，还有一个很重要的维度，就是房子作为资产身份政策调控起楼市可以更加彻底和坚决。
这是第一个逻辑的结论，希望大家记住， 如今的楼市不会轻而易举地就放松， 多年来我们等着楼市调控解绑的习惯很久了 ，但是这一次，但凡是地产人都可以感受到压力和决心，楼市没有轻而易举松绑的可能。
到底时间是多久我不知道，这一点不重要，但是本质上的出发点就决定了楼市长调控的周期即将到来。
开发商致富的模式即将被终结
政策对于楼市的态度，其实可以从很多维度都可以看得出来，看态度其实不用看用户端，我们从当下开发商的生存模式就可以明白。
过去，房企惯常可以在房地产里风生水起有三个重要逻辑：
1、土地口给到极强的信心背书：只要地方政府依赖土地财政，每年出让土地有限以及楼板价依然坚定，那么房地产保本开发或者得利开发几乎是闭着眼睛就可以实现的事情。
2、开发过程中拥有极强的杠杆能力：只要你能够获得土地，后续的开发对于现金流的要求是很低的，因为首先房子可以提前卖，工程款也可以垫付，过程中到处是杠杆可以利用。所以虽然整体而言项目开发利润率低，但是因为杠杆的介入赚取现金流滚动的钱就数不胜数。
3、作为房企，现金获得的门槛极低：只要你拥有土地，你就可以融到最便宜的资金。对于银行来说，他把钱借给没风险的地方是最稳妥的，毫无疑问历来房地产就是这么一个行业。
所以不知道各位发现了没有，一个房企能否做大是他的资金运作能力，中间有太多的以小博大的可能，这也是为什么城市总可以拿到高薪，因为他创造的利益差也是巨大的，最大的企业一定是杠杆玩的最好的。
而如今， 楼市调控几乎把给到开发商的这三个致富命门都给关了 。
首先不允许你卖了，目前大量的土地要求持有运营，而且未来的比例会越来越高，就是逼迫开发商从过去的快速的销售收入变成长线的运营持续性收入。
这个态度这等同于你玩现金流最后还钱的关口给关上了，快周转在未来会遇到极大的麻烦。
而另外一个环节，房企借贷的利率极大比例的提升，今年的资本市场给到房企的利息极高，所以也导致今年能够在销售量上突围的房企大多数类似龙湖这样能够境外发债的企业。
而今年下半年外汇管控也暗示未来的资本市场对待房企的门槛会越来越高。一来这也是逼迫资本流到其他的实体产业，二来也是逼迫房企在不太舒服的营收模式下被迫转型。
最后加上土地出让从过去的招拍挂到如今的复合招拍挂，持有比例的持续上升，所以基本上开发商的日子变得越来越难过。
说实话，这些政策在过去房地产开发环节从未发生过，某种程度上第一也代表过去的调控从未真正想要下狠手，但是对于现在来说，却是认真且严肃的。
开发商致富的模式即将被终结，这在业内很大程度上已经达成了共识。所以从这个角度上来看，政策似乎不允许接受以小博大的快速致富模式，这一点对于房企来说是如此，对于炒房客来说大概也能成立。
毕竟炒房客致富的逻辑也是如此，你把上面这三个致富法门，把土地换成房子，把开发贷换成房贷，把房企的借贷便利性同比用房子申请各种贷款的能力，基本上的逻辑都是能看得通的。
因为如果你站在高一点的格局来看，如果真心要调控楼市，是没有角色之分的，产业链上的每一份子都会被管控。
这轮调控影响可能持续5-10年
另外我们也可以看下其他一些暗示。
把首付比例提升，这本质上就是去除杠杆的一种方法，不论是首付五成还是七成，本质上就已经降低了你一夜暴富的可能，因为不论涨的程度有多少，你的投入产出比伴随着投入的增加整个数值都会降低。
另外一件事情不知道各位留意没有，最近在重拳整体比特币或者ico，某种程度上已经谈不上调控，而是直接把这个游戏给关闭了。
用这种做法非常强悍的结束一种投资方式，本质上就是彻底的不给用户一夜暴富的念想，我们不讨论虚拟货币是否有存在的合理性，但是针对于各种造富的神话已经没有谈论的根本。
对于暴富的妄念很大程度上是经济发展中需要剔除的，房地产是否在讨论的区域里我不知道，但是起码我看到不少城市对于购入房产几年内限制售卖多少有点这样的意味。
上周末对于限售城市的加码，可以看出对这一块的决心，如今都是2年3年，不排除未来有五年十年的可能。毕竟现在土地都会要求房企永久持有，对于购房者来说要求持有更长的时间也不是没有可能。
在我眼里，这样的态度一样是让大量的炒房客在楼市里放弃一夜暴富的念头，只要交易环节被锁住，楼市的泡沫就会降低很多，用户对于房价的判断也会平和很多。
而且值得一提的是，锁住投资客的念头可不仅仅只有限售这个行为，后面还有房产税，我们做一个大胆的猜测，如果后面投资客的房子都被限制销售的时候，突然开征收房产税，那么对于炒房客来说可以说是灭顶的打击。
行业内有一种调侃的说法叫割韭菜，如果这种场景发生，炒房客就会变成名正言顺的韭菜了。
所以我们可以很清楚的看到一股趋势，就是整个社会在杜绝不劳而获的可能，不论是哪种投资，也是正常通过创造增值产生的收益，大环境引导资金进入实体产业就是证明，而控制房地产以及彻底关闭比特币也同样是佐证。
最看好三种人
好，如果写到这里，如果你认为我的观点是房价下跌那你就错了。
各位一定要记得一句话，价格永远都是供需决定的， 哪怕是控制成交价，市场化行为下也会通过其他方式把价差补齐 。
所以对于房子来说，伴随着供求关系以及城市化的进行，房子的价格还是坚挺的，我认为也是长期的。而且房价的稳定对于任何人来说是有利的。
但是另外一个环节，房子的流动性一定会降低，而且降低到最低。 房子作为资产的价值依然存在，但是他的变现能力会放缓 。
这个特性对于普通用户来说没有影响，因为对于他们来说本来就不需要用房子做快周转，但是对于投资客或者炒房客来说就是很大的影响，现金流以及启动资金的门槛变得越来越高。
公司倒闭，绝大部分不是因为亏本，而是因为现金流撑不住，而未来对于炒房客来说也将面对现金流的压力。
所以某种程度上我看好三种人：
首先普通住房用户是最大得利者，因为他们有了购房和租房两个选择，租房最大程度同权，而购房如今限价的姿态给到用户很好的选择。
其次我也看好把房子当成资产配置的人，拥有一套自住房子的同时也拥有一套资产配置的房子，未来可以对冲绝大部分的经济风险。
另外，我也看好 以租赁收益为主的地产投资客 ，房地产的长线收益一定会崛起，这一块也是政策倾斜的重点区域。
最后，我最最最不看好的就是炒房客，或者背负巨额房贷大量买入房产的这么一群人，现金流吃紧已经算最浅层的问题了，后续的政策走向依然是不明确的，但是一旦要落地，一定是重点打击这一群人的。
从目前来看，每一个政策都是稳准狠的。
房地产的游戏规则已经变了，未来的趋势也不按照原先的轨迹，房价只是折射，而价格背后的游戏规则已经完全不同。
某些行为可能只适合某一些时代，时代滚滚向前，从来没有什么一招鲜吃遍天。
作 者：卢俊
来 源：真叫卢俊
（id：zhenjiaolujun0426）
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